민간투자사업에는 정부나 지자체에서 고시하는 사업이 있고 민간이 제안하는 사업이 있는데 부론산업단지는 후자에 속한다. 사업시행자는 자기자본을 100% 출자해 사업을 시행하는 경우가 드물기 때문에 함께 자본을 댈 공동출자자를 찾게 되는데, 이렇게 구성되는 것이 특수목적법인인 SPC이다.

원주시는 공동출자지분 20%이내의 지분으로 이 사업에 참여한 공동출자자이다. 이들이 합해 투자를 한다고 해도 투자금액을 전액 확보해 사업을 진행하기 어렵다보니 이들은 PF(Project Financing)를 일으켜서 건설자금을 마련하는데 대부분의 프로젝트가 장기적으로 자금이 소요되어 사업의 수익성은 높지만 위험부담도 커 가능한 여러 금융기관이 함께 참여하는 경우가 보편적이다.

SPC가 구성이 되면 사업시행을 위해서 설계사, 감리사, 건설사 등 시공에 참여할 대상을 찾게 되고 도급의 형태로 결정한다. 부론산업단지는 설계·감리를 담당할 PM(Project manager)은 시행사가 맡고, 건설은 현대엔지니어링이 주관시공사로 구성된 건설컨소시엄에 도급을 준 형태이다.

원주시를 제외한 나머지 SPC공동출자자 모두 시공에 참여한 형태인데 현대엔지니어링은 공동출자자로도 참여하고 건설주관사로도 참여하면서 책임시공을 하도록 되어 있다. 이는 SPC출자지분과 공동도급자의 지분율이 각기 다르게 참여했다고 보이는 대목이다. 이러한 사업형태는 ‘실행예산’이라고 하는 수익구조와 SPC청산할 때에 정산과정이 있게 된다.

은행에서 기표된 자금이 확보된다고 해도 예상소요금액의 전부는 아니고 이 부족분은 분양실적으로 채워 나가야한다. 이러한 과정에서 지금의 흐름을 관리해 줄 곳이 필요한데 관리신탁사를 선임해 일정한 수수료를 지급하고 자금을 관리토록 되어 있다.

앞으로의 진로에 우려되는 부분은 없을까? 첫 번째는 분양성과일 것이다. 분양성과만 좋으면 자금흐름이 막힐 우려도 없고 예정된 기성성과에 맞춰 자금이 잘 투입되겠지만, 만약 분양실적이 계획대로 되지 않는다면 어려움이 발생하게 된다. 금융사 다음에는 시공사 그리고 SPC순으로 투입되는 자금을 부담해야 하기 때문이다.

둘째는 산단조성에 필요한 인프라의 구축이다. 상하수도공급, 오폐수처리시설, 진입로확보, 전력공급 등 지자체에서 비용을 들여 구축해야 하거나 협의해 이를 공급토록 지원해야 할 것이다. 국·도비 확보도 급선무이고 법률적인 문제점도 검토해야 한다.

셋째는 분양성과를 높이기 위해서는 법적규제의 완화조치도 필요한데 환경·오염과 관련된 조항들이 걸림돌이 될 가능성이 높다. 분양을 받고 입주를 하기위해서는 값싸게 분양해야 하지만 규제도 적어야 한다. 그만큼 다양한 기업체에서 땅을 사고 이전도 할 수 있기 때문이다.

마지막으로 자금안전성인데 분양율이 공사진척율에 맞춰 착착 진행되면 가장 좋은데 현실적으로 그런 경우는 없다. 주관건설사에 비해 워낙 자금여력이 부족한 시행사나 지역건설사들은 기성대가에 맞추어 지급해야 하는 투입금이 은행에서 기표된 범위를 넘었는데 분양성과가 저조하다면 이에 따른 자금압박은 상대적으로 더욱 크게 느낄 것이다. 책임시공사인 현대엔지니어링은 자금투입은 우선 하겠지만 부담은 나누려 할 것이다.

대체로 돈을 빌려주는 대신 리스크를 최소화 하려는 것이 은행이고 그러다 보니 PF를 일으키기 위해 작성되는 협정서에는 은행에서는 요구하는 내용이 많을 것이고 서로의 입장차가 다른 구성원들이니 이 간극을 줄여가는 과정이 살얼음판을 걷는 기분일 것이다.

이 과정에서 돈을 대는 은행이나 책임시공을 해야 하는 건설사들이 요구하는 것이 ‘사전청약율’이다. 늘 시행사는 이 일로 골머리를 앓게 되는데 이의 실적이 애매한 부분이 있다. 입주의향서를 작성했다고 해도 모두 분양계약으로 성사되는 것이 아니고 해지를 해도 선납된 돈은 돌려줘야 할 경우가 대부분이기 때문이다.

하여간 투입된 자금만큼 금융PF자금이나 분양계약금·중도금이 순조롭게 관리신탁사에 들어오는 것이 가장 이상적이 운영형태일 것이다. 분양실적을 높이기 위해 원주시에서 선도적으로 완성해야 할 내용 중 하나가 부론IC개설이라면 이 사업의 가시화도 서둘러야 할 것이다.

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